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Cedolare secca: come funziona

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, regionali e comunali, e dell’imposta di registro, relativa agli immobili connessi in locazione da parte di persone fisiche. Il vantaggio è quello di una tassazione al 10% o al 21% del canone annuo, senza dover effettuare versamenti di imposta di registro o bollo.

La cedolare secca sugli affitti è un regime facoltativo al quale possono aderire i proprietari di immobili abitativi concessi in locazione, per assoggettare i canoni ad un imposta sostitutiva dell’Irpef (e delle relative addizionali).

Qual’è il vantaggio ? E’ quello di consentire al soggetto che ne usufruisce di non dover pagare ne l’imposta di registro, ne l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. In pratica, si versa un imposta proporzionale del 21% (se il contratto di locazione è stipulato a canone libero) oppure del 10% (se il contratto è stipulato a canone concordato), rispetto alle aliquote progressive dell’Irpef che partono dal 23%.

Tuttavia, la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata del contratto, l’aggiornamento del canone di locazione, in relazione all’andamento dell’Indice Istat dei prezzi al consumo, anche se tale previsione è indicata nel contratto. Vediamo adesso di riepilogare le principali informazioni utili a capire il funzionamento di questa imposta e la possibile convenienza fiscale.

Cedolare secca: chi può utilizzarla?

Possono optare per il regime della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arte o professione intellettuale. In altri termini, quindi, deve trattarsi di soggetti privati che, in relazione alla locazione posta in essere conseguano un reddito fondiario. In base a tali considerazioni, la cedolare secca è preclusa in ogni caso alle società di capitali, e più in generale a tutti i soggetti tenuti al versamento dell’Ires.

Il legame tra soggetto Irpef ed immobile non rappresenta una condizione vincolate per il regime della cedolare secca, infatti, la detenzione dell’immobile che legittima il regime impositivo in commento può essere costituita: dalla proprietà o da altro diritto reale di godimento diversi dalla proprietà, come il diritto di usufrutto, il diritto di uso, di abitazione e di enfiteusi.

Cedolare secca: condizioni e aliquote

Possono essere assoggettati a cedolare secca i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. In pratica, per poter utilizzare la cedolare secca devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

l’unità immobiliare deve appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la categoria A10 – “uffici o studi privati”);
la locazione deve essere ad uso abitativo.

Per quanto riguarda le pertinenze, queste possono essere locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Sotto il profilo contrattualistico, la possibilità di accedere alla cedolare secca non trova alcuna esclusione, di conseguenza il regime sostitutivo è applicabile a tutti i tipi di contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo.

La cedolare secca è quindi applicabile alle locazioni di immobili ad uso abitativo aventi:

contratto di locazione a canone libero (articolo 2, comma 3, Legge n. 431/98);
contratto di locazione a canone concordato (articolo 2, comma 3, Legge n. 431/98);
contratto di locazione di tipo transitorio (articolo 5 Legge n. 431/98);
contratto di locazione ad uso turistico (regolato dal codice civile).

L’adozione di una determinata tipologia contrattuale in luogo di un’altra da un punto di vista sostanziale determina i propri effetti in termini di aliquota di imposta sostitutiva. Infatti le aliquote previste sono essenzialmente due:

il 21% per la generalità dei contratti ad esclusione di quelli a canone concordato;
il 10%, per il periodo 2014/2017, per i contratti a canone concordato (D.L. n. 47/2014), relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettere a) e b) del D.L. n. 551/88). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Cedolare secca: esercizio dell’opzione

L’opzione è esercitabile unicamente dal locatore dell’unità abitativa a fronte della preventiva comunicazione, tramite lettera raccomandata al proprio conduttore, dell’intenzione di avvalersi dell’istituto della cedolare secca, con contestuale attestazione di rinuncia alla facoltà di richiedere, a qualsiasi titolo, l’aggiornamento del canone di locazione. L’opzione per la cedolare secca può, inoltre, essere esercitata anche in riferimento a unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o ad enti senza scopo di lucro purché vengano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone. Tale comunicazione non risulta necessaria ove il locatore preveda già nel contratto la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione in quanto è sua intenzione avvalersi dell’istituto della cedolare secca.

L’opzione si rinnova automaticamente di anno in anno ed è revocabile in ciascuna annualità contrattuale successiva, a condizione che la revoca sia espressa entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.

L’opzione per la cedolare secca deve essere fatta valere in sede di registrazione del contratto, di proroga o risoluzione del medesimo o, nell’ipotesi di contratti non soggetti a registrazione, direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in esame. Si sottolinea che tale opzione riguarda l’intera annualità contrattuale la quale può differire dal singolo anno d’imposta. In caso di contratti stipulati durante l’anno d’imposta, infatti, l’esercizio dell’opzione interesserà due distinte annualità d’imposta con riferimento alle singole mensilità. In considerazione del fatto che l’adesione al regime della cedolare secca è opzionale, a fronte di più contratti agevolabili il contribuente può, liberamente, scegliere di esercitare l’opzione per il regime in disamina solo per alcuni contratti e mantenere, invece, il regime “ordinario” per i restanti (Circolare n. 26/E/2011). Lo stesso è da ritenersi valido nell’ipotesi in cui un unico contratto abbia ad oggetto più unità immobiliari abitative e le relative pertinenze. In tale ipotesi l’esercizio parziale dell’opzione comporterà l’obbligo, in capo al contribuente, di continuare a versare l’imposta di registro dovuta sui canoni di locazione per cui non si è esercitata l’opzione; l’imposta di bollo sul contratto risulterà, invece, dovuta in misura piena.

Riepilogando, quindi, l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca può essere effettuato:

In sede di registrazione del contratto – Se l’opzione viene esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, da effettuarsi entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto occorrerà utilizzare il modello RLI. Il modello può essere presentato utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, richiedendo la registrazione in ufficio o incaricando un intermediario abilitato (Dottore Commercialista o Caf);

Opzione in caso di proroga o risoluzione del contratto – Se il contratto di locazione è invece già registrato , l’opzione può essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, presentando il modello RLI. Tuttavia, l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, sia della volontà di esercitare detta opzione sia, soprattutto, di rinunciare alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo sia dovuto;

Opzione per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione – Se per il contratto di locazione non vi è invece l’obbligo di registrazione, l’opzione per la cedolare secca può essere validamente esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta per il quale l’opzione esercita la sua validità. Se il locatore intende assoggettare alla cedolare secca l’affitto riscosso nell’anno “n” dovrà effettuare tale opzione nella dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno “n+1”.

Cedolare secca: calcoli di convenienza

La verifica della convenienza all’opzione per la cedolare secca sui redditi da locazione, ricorrendo tutte le ulteriori necessarie premesse, coinvolge diversi aspetti da tenere nella dovuta considerazione. Più in particolare si dovrà verificare se il prelievo (21% o 10%) risulti inferiore rispetto alle imposte di cui tale imposta è sostitutiva, ossia: l’Irpef, le addizionali comunali e regionali Irpef, le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto, le imposte di registro e di bollo su proroghe e risoluzioni.

Nei calcoli si dovrà tenere in considerazione anche che:

L’imposta sostitutiva è calcolata sul 100% del canone di locazione annuo, mentre con il regime ordinario l’imposta è calcolata sul 95% (ulteriormente abbattuto del 30% in caso di contratto con determinazione convenzionale del canone);
Non sono rimborsabili imposte di bollo e di registro eventualmente già versate;
Nel caso in cui si opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone (anche se prevista nel contratto) a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

In generale dal 2014 l’opzione per la cedolare secca trova convenienza nella maggioranza dei casi, alla luce della riduzione della percentuale di deduzione forfetaria dei canoni di locazione dal 15 al 5%, a maggior ragione ove si possa beneficiare della riduzione dell’aliquota d’imposta della cedolare dal 15% al 10%.

Versamento dell’imposta

Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef. A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. I termini di versamento sono:

Entro il 30 di novembre se l’importo complessivo non supera €. 257,52;
In due rate con gli stessi termini e modalità previste per l’Irpef, ossia il 40% al 16 giugno e il restante 60% al 30 novembre con possibilità di rateazione della prima rata;
Se il contratto da assoggettare a cedolare secca ha decorrenza successiva al 31 maggio, l’acconto dell’95% sarà versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre;
Se il contratto ha invece decorrenza successiva al 31 ottobre, l’acconto per l’anno successivo non risulta invece dovuto.

Per il versamento della cedolare secca, con modello F24, possono essere utilizzati i seguenti codici tributo:

Codice tributo 1840 – “Cedolare secca locazioni: Acconto prima rata”;
Codice tributo 1841 – “Cedolare secca locazioni: Acconto seconda rata o unica soluzione”;
Codice tributo 1842 – “Cedolare secca locazioni: Saldo”.

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