Locazioni: compilazione del modello Unico

La compilazione della dichiarazione dei redditi richiede particolare attenzione nella corretta indicazione delle locazioni del contribuente. Vediamo le condizioni per le quali i conduttori hanno la possibilità di usufruire di detrazioni sul canone di locazione pagato,e tutte le modalità di compilazione del modello Unico relativamente alle locazioni, per determinare l’Irpef o la cedolare secca.

Nel modello Unico persone fisiche, particolare attenzione va posta sul quadro RB (dedicato ai fabbricati). In questo quadro vanno inserite tutte le locazioni da assoggettare a tassazione IRPEF (o in alternativa alla cedolare secca. Vediamo come compilare il modello Unico riguardante i contratti di locazione.

Dichiarazione dei redditi dei locatori: il reddito delle locazioni

I proprietari di un immobile, concesso in locazione devono presentare ogni anno la Dichiarazione dei Redditi, al fine di assoggettare il reddito percepito dalle locazioni a IRPEF. L’indicazione del reddito da locazione deve essere inserito nel quadro RB del modello Unico PF (il quadro “Reddito dei fabbricati e altri dati“). Vediamo come è composto.

La Sezione I è destinata ad accogliere i dati di tutti i fabbricati per i quali il soggetto detenga su di essi un diritto reale (proprietà, usufrutto, diritto di abitazione, etc).  ATTENZIONE: nel caso in cui il contribuente percepisce un reddito derivante da locazione di un immobile detenuto all’esterno, il quadro da compilare sarà il quadro RL (quello dei “Redditi diversi”).

Una volta individuati tutti gli immobili la prima cosa da fare è indicare la rendita catastale non rivalutata dell’immobile (in colonna 1), mentre in colonna 2 dovrà essere indicato:

• il codice 3 se l’immobile è locato in regime di libero mercato oppure concesso in locazione a canone concordato in mancanza dei requisiti descritti nelle istruzioni relative al codice 8.
• il codice 4 se l’immobile è locato in regime legale di determinazione del canone o “equo canone“;
• il codice 8 se l’immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone concordato (articoli 2, comma 3, 5, comma 2 e 8, Legge n. 431/1998) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale o se l’immobile, dato in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. In questo caso deve essere compilata la sezione II del quadro B, avendo cura di barrare la casella “Stato di emergenza“.

Se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione, bisogna compilare la colonna 5, indicando uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 “canone di locazione“:

• Codice 1 – Corrisponde al 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, il 5% è considerato di deduzione forfettaria per tenere conto dei costi legati alla locazione;
• Codice 2 – Corrisponde al 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• Codice 3 – Corrisponde al 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca (in questo caso non si beneficia di alcuna deduzione forfettaria);
• Codice 4 – Corrisponde al 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.

Nella colonna 6 deve essere indicato il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (“codice canone“) è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4. Nella colonna 6 deve essere riportato l’importo del canone di locazione, calcolando l’eventuale rivalutazione annua sulla base dell’indice Istat, e l’eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. Importante sottolineare che l’ammontare da indicare non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone (a patto che le stesse siano effettivamente documentate, se il rimborso di queste spese avviene a forfait, costituisce reddito e deve essere indicato in colonna 6). Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni, indicati nella colonna 3, di durata della locazione. In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.

Se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi (30 settembre dell’anno successivo a quello oggetto di dichiarazione) si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità, il locatore NON deve indicare i canoni che non sono stati percepiti per morosità dall’inquilino. In tal caso viene utilizzata la colonna 7 e il codice 4, ma deve essere comunque dichiarata la rendita catastale. I proprietari degli immobili locati a persone per le quali opera la sospensione della procedura di sfratto (Legge n. 9/2007) devono invece, indicare in questa colonna il canone di locazione e nella colonna 7“Casi particolari” il codice 6.

Ricordiamo che, nel caso in cui vengano concesse in locazione anche le relative pertinenze (box, cantina, etc…), indicando un unico canone di locazione, se queste sono dotate di autonoma rendita catastale, bisogna indicare (per ciascuna unità immobiliare) la quota del canone ad essa relativa, ripartendo il totale percepito in proporzione alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare.

Quota del canone = canone totale x singola rendita / totale rendite

Nel caso di applicazione della cedolare secca, il locatore dovrà barrare la colonna 11 (“cedolare secca”) e quindi compilare anche la sezione II del quadro RB indicando i “Dati relativi ai contratti di locazione” (righi da RB21 a RB29).

Infine, la colonna 12 (“casi particolari Imu“) in cui dovrà essere indicato uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’Imu:

• Codice 1 – Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu per il 2015 ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
• Codice 2 – Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso“). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu;
• Codice 3 – Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

Inoltre dovrà indicare il reddito del fabbricato locato: nella colonna 13 se è soggetto a tassazione ordinaria, nella colonna 14 se è soggetto a cedolare secca al 21%, nella colonna 15 se è soggetto a cedolare secca al 10%.

Detrazione dei redditi degli inquilini: la detrazione Irpef

I contribuenti che conducono una unità immobiliare in virtù di un contratto di locazione hanno diritto ad una detrazione Irpef, al verificarsi di due condizioni prescritte dal Tuir, che sono:

• l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
• il canone di locazione deve essere stipulato o rinnovato ai sensi della Legge n. 431/98.

La detrazione Irpef legata alle locazioni è applicabile sia per i contratti di locazione a canone libero (c.d. “4+4”), per i contratti a canone concordato (c.d. “3+2”), che per i contratto di natura transitoria in particolare stipulati per gli studenti universitari fuori sede. L’ammontare della detrazione è proporzionale al reddito complessivo del contribuente/inquilino ed è pari a:

• €. 300 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
• €. 150 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41.

L’ammontare della detrazione varia nei seguenti casi:

• inquilini con contratti di locazione a canone concordato, stipulati recependo le condizioni contenute negli accordi definiti a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a:
  • €. 495,80 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
  • €. 247,90 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41;
• inquilini di età compresa tra i 20 e i 30 anni con contratto di locazione a canone concordato. Per fruire di questa detrazione occorre il verificarsi della seguente condizione: l’abitazione oggetto del contratto di locazione (che deve essere stato stipulato a partire dal periodo di imposta 2007) non deve costituire abitazione principale anche dei genitori ovvero dei soggetti cui i giovani risultino affidati dagli organi competenti. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a €. 991,60 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71. La detrazione spetta solo per i primi 3 anni, fermo restando il permanere del requisito dell’età;
• inquilini lavoratori dipendenti. É la detrazione che spetta ai lavoratori dipendenti che hanno cambiato la propria residenza per motivi di lavoro, e che prendono in locazione, nel comune di lavoro, o in un comune ad esso limitrofo, un’unità immobiliare destinata a propria abitazione principale. Si richiede che il nuovo comune di residenza sia distante almeno 100 km dal precedente e che, in ogni caso, sia situato in altra regione. Il trasferimento deve avvenire nei tre anni antecedenti la richiesta di detrazione. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a:
  • €. 991,60 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
  • €. 495,80 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41. La detrazione spetta per tre anni dalla data di trasferimento della residenza, intendendo per anno il periodo di imposta;
• studenti universitari fuori sede. La detrazione spetta per i canoni di locazione pagati dagli studenti iscritti ad un corso di laurea “fuori sede“. La detrazione spetta altresì ai contratti di ospitalità e agli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini
  di lucro e cooperative. Il diritto spetta se sussistono le seguenti condizioni:

• l’università deve essere ubicata in comune diverso da quello in cui lo studente ha la residenza anagrafica, distante almeno 100 km e sito in provincia diversa da quella di residenza;
• l’unità immobiliare deve essere ubicata nel comune in cui ha sede l’università o in comune limitrofo. Le spese sono detraibili, anche se l’università sia ubicata nel territorio di uno Stato membro UE o in uno degli Stati aderenti all’accordo SEE con i quali sia possibile lo scambio di informazioni. Le spese sono detraibili anche se sono state sostenute nell’interesse di persone fiscalmente a carico.

Vi inviatiamo anche a leggere la guida “Fisco e casa: le locazioni” alla pagina “Guide fiscali”.

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